分譲マンション選びの知恵袋

■コスト積算による分譲の仮価格と“相場”の比較。

不動産の取引価格は、近隣物件の取引事例を参考にして決められます。
いわゆる“相場”と呼ばれるものです。

新築分譲マンションも基本は同じです。
周辺の物件相場と“コスト積算による分譲の仮価格”を見比べて分譲価格を思案します。

比較の際に用いられるのが“坪単価”です。
単に3LDKと言っても、物件により住戸の広さはまちまちです。
それで、坪あたりの単価に換算して比較をします。

通常は、過去の“相場”を基にすれば大方の分譲価格の目安が立ちます。

しかしながら、土地価格や建設費の高騰などといった“経済情勢”が変化すると、
分譲価格の設定が難しくなります。

この場合、大きく分けて3つの方法が考えられます。

・分譲坪単価が上がるのを覚悟の上で、仕様や設備の質を落とさずにプランする。

・過去の“相場”に近づけるために、仕様や設備のランクを下げてプランする。

・住戸の広さを減らして（＝戸あたりの坪数を狭くする）、
坪単価ではなく“値頃”を従来の“相場”に近づける。

■VE（バリュー・エンジニアリング）

仕様や設備の魅力を維持しながら、分譲坪単価を下げる。
そんな都合のいい方法は無いのでしょうか？

いいえ、それがあるのです。

ここで登場するのがVE（バリュー・エンジニアリング）という手法です。

VEとは、製品やサービスの果たすべき「機能」を
ユーザーの立場からとらえて分析し、
顧客が求める機能を、
最低のライフサイクル・コストで達成する手段を実現する手法です。

平たく言えば、コストパフォーマンスを重視する手法です。

システムキッチンやバスユニットなどの設備を例に説明しましょう。
これらの設備は、設備の専門メーカーから調達するのですが、
同様の機能を備えていてもメーカーによって価格が異なります。
トップメーカーの設備機器は往々にして高額です。

同等の仕様を提供する他の設備メーカーの製品を導入することで、
設備の魅力を損なうことなく、コストを下げることが可能です。

また、必要性の低い仕様は省いたり変更したりした、
オリジナル仕様の設備を設備メーカーに発注して、
コストを下げても機能性は損なわない設備を提供することも可能です。

このような考え方で、すべての設計仕様を再チェックするのがVEです。

しかしながら、VEを尽くしても、坪単価の軽減には限度があります。
最終的には、消費者の反応を見ながら分譲価格を調整する方法があります。

以降は「最終章」に続きます。

分譲マンションの価格は、
仮価格（希望価格）と決定価格（発表価格）の2段階を経て
行われるケースが増えています。
具体的な手順は、次稿以降に解説いたします。

本日は、仮価格（希望価格）の計算方法を解説します。

この章をお読み頂く前にご理解を頂きたいのですが、
以下に出てくる諸々の数字はあくまで一般論です。
実際の数字は、ディベロッパーにより開きがあります。
誤解を避けるために、シビアな数字は伏せさせて頂きます。

■コスト積算による仮価格（希望価格）の計算

分譲マンションの大まかなコストは、
土地代・建設費・設計料・販売費・広告宣伝費・諸費用からなっています。
これに“ディベロッパーの利益”が加算されたものが分譲価格となります。

【土地代】
分譲マンションの価格は、まず、“立地”で大きく変わります。
土地価格は、一時期、海外ファンドマネーの投下で上昇しましたが、
直近３年は連続で“公示価格”は下がっています。

公示価格とは、毎年1月1日現在の土地の価格のことで、
一般の土地取引の際の目安とされたり、不動産鑑定士等の
鑑定評価や公共用地の取得価格などを決める際の
よりどころとなるなど、いろいろな役割があります。

【建設費】
土地代の次にコストの大きなファクターが建設費です。
鉄筋コンクリート造り、鉄骨鉄筋コンクリート造り、免震構造の採用の有無など、
建設工法によりコストが異なります。

また、建設費総額のおよそ4割を“内部仕様費”が占めています。
床材、建具、キッチン、洗面、バスユニット、サッシなどといったものです。
つまり、仕様や設備が豪華であれば、建設費もかさむと言うことです。

【設計料】
設計料は慣例的に建設費を基に算定されます。
建物の規模により大きく異なりますが、
大まかには建設費の3～6％程度でしょう。

【販売費】
概ねは販売センターの建造費および借地料、
そして販売員の人件費と事務経費です。

まず、販売センター、棟外モデルルームの建築費および地代ですが、
この費用は規模によりけりです。

東京では、販売センターおよびモデルルームの建設に
2億円をかけたという突飛な例もあります。

常設の販売センターを設けて、
販売センター等にかかる費用を抑える企業もあります。

また、経費節減で、棟外モデルルームを造らず、
建築中の建物の完成階の部屋を
モデルルームとして活用する例も少なくありません。

次に販売員の人件費、事務経費等ですが、
概ね分譲価格の4～6％を占めます。

【広告宣伝費】
パンフレット作成費やTV、新聞、チラシ、インターネットなどでの広告費用です。
概ね分譲価格の3～4％が予算されます。

【諸費用】
事業資金の金利、土地の測量費、地盤調査費、第三者機関による物件の鑑定費などの諸々の経費がこれに含まれます。

■大まかな分譲見込価格の算出

実際に分譲価格を算出するには手間暇を要します。
設計詳細が決まらないと正確にはコストの算出ができません。

土地購入を思案するとき、
魅力的な土地の場合は早めに決断しないと、他社に取られてしまいますから、
概算で分譲見込価格を算出して判断の目安とします。

【大まかな分譲見込価格を算出する計算式】
土地の坪単価（容積率100％換算の坪単価）＋（建設費の概算坪単価）
それに1.5～1.6を掛けたものを、分譲見込価格の坪単価とみなします。

この章は「その2」に続きます。

■自由に住み替えられるのが賃貸のメリット。

ライフステージによって求める住居条件が変わります。
夫婦２人だったら、2LDKで充分でしょう。

3LDK以上が必要になるのは、
子供に個室が必要になったり、
親の扶養など、同居家族が増えた場合です。

同居家族の人数や状況が変わったら、
賃貸の場合は、条件に見合う家に住み替えれば問題は解決します。

住環境が変わって住みにくくなったり、
近所づきあいで嫌な思いをするようになった場合も、
賃貸なら、住み替えれば問題解決です。

状況に応じて自由に住み替えられるのが賃貸のメリットです。

■「分譲」の最大のデメリットは、気軽に住み替えができないこと。

生涯で支払う家賃の総額や老後のことを考えると、
分譲マンションを買うメリットはあります。

より快適な住まいを求めるのだったら文句なく分譲でしょう。
しかし、総ての人に分譲マンションを勧められるわけではありません。

「分譲」は住み替えが悩ましいからです。

転勤その他の事情で住み替えの必要に迫られた場合は、
自宅を売却するか賃貸するかを選ぶことになりますが、
売価や家賃が期待する金額にならない場合があります。

住み替え時の経済的な負担の有無は、
ローン返済の進み度合いや、その時の相場次第です。

■分譲と賃貸を上手に住み替える。

知人の例をお話ししましょう。

知人（以下Y氏と呼ぶ）は、まず、立地条件が優れた、
都心の3LDKの分譲マンション（シャンポール大名）を買いました。

年を経て子供の成長に伴い部屋数が足りなくなり、
住み替えようと、条件に合う分譲物件を探しましたが、
Y氏のメガネにかなう物件がありませんでした。

Y氏は、希望にかなう分譲マンションが販売されるまで、
Y氏が住んでいるマンションを他人に貸し、
彼の希望する条件に近い、賃貸マンションを借りて暮らすことにしました。

幸い、彼の持っていたマンションは立地条件が良かったので、
賃貸収入で、家賃の大半をまかなうことができました。

数年を経て、希望に添う分譲マンションを取得。

最初に取得したマンションは賃貸のままにして、
家賃収入を新しく取得した分譲マンションのローンに充当しました。

Y氏は、不動産業界で働いていました。
物件を見極める目を持っていたので、上手な住み替えができたのですが、
要点をつかめば、一般の方でも可能な手法です。

※後日投稿予定の、仮題「上手な分譲マンションの買い方」編で、
Y氏の成功例のポイントを解説します。

「分譲と賃貸どちらがオトク？」の章は、これでひとまず筆を置きます。

■居住性や快適さを求めるなら「分譲」。

近年の分譲マンションは設備が充実しています。
セキュリティに優れ、 IH クッキング、ディスポーザー、
浴室乾燥機などといった快適な設備を備えてます。

間取りの選択肢も多いし、希望に応じた変更も不可能ではありません。

遮音・断熱などの性能も
「賃貸」よりも「分譲」の方が優れている場合が多いようです。

賃貸マンションの場合は家賃のことを考えると、
設備や仕様にかけられるコストが限られるからです。

居住性と快適さを求めるなら「賃貸」より「分譲」と言えそうです。

◆以下に昨今の分譲マンションの設備仕様の例を羅列します。

◇セキュリティ
* 部外者の侵入を防止するオートロックシステ�
* 来訪者を確認できるＴＶ付きインターホン
* 不審者の侵入を監視する監視カメラ
* 不正解錠対策を施した施錠システム

◇キッチン・ダイニング
* 人造大理石天板などを使った機能的で美しいキッチン
* 余裕あるダイニングスペース
* 食材やキッチン小物が整理しやすいパントリーや収納棚
* 防災に優れメンテナンスがラクなＩＨコンロ
* 生ゴミの処理がラクになるディスポーザー

◇サニタリー
* お湯張りや温度管理が自動のフルオートバス
* 洗濯物の乾燥や浴室の暖房ができる浴室暖房換気乾燥機
* ゆったりサイズのバスタブや清潔感が漂う広い浴室
* ミストサウナなどを備えたハイグレードのバスユニット
* 美しさを備え機能的なレイアウトを施した洗面化粧台

◇リビングルー�
* ゆったりとくつろげる広々としたリビングスペース
* 開放感が増す高い天井高
* 明るさと開放感に優れるハイサッシ
* 結露・断熱に有効なペアガラス
* ガーデニングも愉しめる広いバルコニー

◇収納
* 収納力と使い勝手に優れたウォークインクローゼット
* 各部屋に充実した収納スペース
* 玄関脇に設けられた大型シューズボックス
* トランクルーム

◇構�
* 上下階間の遮音性を高める厚い床スラブ
* 住戸間の遮音性を高める厚い戸境壁
* 居室間の遮音に優れた間仕切り壁構造

「分譲と賃貸どちらがオトク？」は　“ 最終稿 ”に続きます。
最終稿は “ 分譲マンションのデメリットについて ” です。

■住宅を購入するということは、生涯の家賃を前払いするようなもの。

平均寿命が 78 歳。定年後は少ない年金と預金が頼りです。
年金暮らしの家計にとって家賃負担は重い。

家賃を払うのと払わないのとでは、暮らしのゆとりが格段に違ってきます。

住宅を購入するということは、
ローン期間で生涯の家賃を前払いするようなものだとも言えるでしょう。

年金が頼りなくなりそうな今後を考えると、
働き盛りに老後の住居費の払いをすませておくのは、
賢い選択かもしれません。

■長生きするなら「分譲」を選ぶ方が経済的。

「分譲」の場合と「賃貸」の場合の住居費累計を試算してみますと、
居住年数を経るにつれて、賃貸有利から分譲有利に変化します。

分岐点は居住年数 35 年頃です。

「分譲」の場合、35年を過ぎた頃にはローンが完済しているので、
それ以降の住居費は、維持費と固定資産税くらいです。

一方「賃貸」は、35年を過ぎてからも、
それまでと同様の家賃を払い続けていくことになります。

長生きするなら「分譲」を選ぶ方が経済的と言えそうです。

「分譲と賃貸どちらがオトク？」は　“その3”に続きます。
※分譲マンションのデメリットは最終稿で投稿します。m(__)m

住宅を購入したい人の理由の一番は、「家賃がもったいない」でした。

首都圏で行われた分譲マンションの購入希望者調査よると、
賃貸から分譲に住み替えたい人の理由で一番多かったのは、
家賃がもったいない（ 38 ％）でした。

次いで自分の財産がほしい（ 27 ％）、
老後の住まいの確保（ 20 ％）と続きます。

毎月の家計費の中で大きな割合を占めるのが住居費。
以下は2005年の統計値ですが、現在も大差はないと思います。

福岡市内の家賃（ 3LDK ～ 4LDK ）の平均相場は、
東区 74,600 円、西区 87,800 円、博多区 94,200 円、南区 94,400 円、
早良区 109,900 円そして中央区は 123,500 円です。

生涯、賃貸暮らしを続け、仮に 94,000 円の家賃を 50年間払った場合、
その総額は5,640万円にもなります。

分譲の場合は、ローンが終われば住まいが財産となるのに比べて、
賃貸の場合は、これだけ払っても何も残らないのですから、
“家賃がもったいない”と思うのもうなずけますね。