ネットエイジアは2010年12月17日、住宅ローン選びについての調査結果を発表しました。それによると、「固定金利利用者」と「変動金利利用者」がそれぞれ3割強を占めています。借入歴が短い人ほど「変動金利」を選ぶ傾向がうかがえ、特にローン借入歴1年以内の人では過半数を超えています。
「固定金利タイプ」を選んだ人の理由では、「金利が変わらないので計画が立てやすい」が89.9％です。
「変動金利をタイプ」を選んだ人の理由では、「景気の回復が見込めないから金利が低いままだと思う」が62.9％、「当初の返済金額が低いから」が46.1％です。
明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。
マイボイスコムが2010年5月、マンション購入者および購入希望者13,084名を対象に実施したアンケート結果です。
マンション購入の際の重視ポイントでは、最寄り駅からの距離、生活環境の利便性（買い物、教育）などの“立地条件”に関する項目が上位6回答を占めています。
マンション情報の取得には、モデルルーム、インターネット、折込チラシ、住宅専門誌などが重視されています。
日本経済新聞 2010/10/27 18:33 電子版より抜粋
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若者世代の支出のうち住居費の割合が高まっている。
2009年の全国消費実態調査によると、
30歳未満の働く単身者１カ月当たり消費支出のうち、
住居費は男性で約２割、女性で約３割を占めた。
04年（前回調査）に比べて男性は約３ポイント、女性は約９ポイント増えた。
男女とも1970年代から上昇傾向が続く。逆に減っているのが食料費と衣料費だ。
女性は94年に食料費を抜いて住居費が最大の支出項目となった。
男性も次回の調査では追い抜きそうだ。
住居費の割合が増すのはなぜか。
若者の住宅事情に詳しい神戸大学の平山洋介教授は「家賃の安い住宅が減っている」と指摘する。
公営住宅や社宅、アパートなどが減って、今では民間マンションなどに住むのが一般的。
特に女性はセキュリティーの整った住宅を求めるため家賃は高くなりがちだ。
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この事が、分譲マンションの需要にどのように影響するかを考えてみました。
若い女性の大方は結婚願望を持っており、単身生活をする期間には限りがあるでしょう。
しかし、今後、経済力を持つ女性の中には、
結婚せずに、生涯、単身生活をするという人が増えるかもしれません。
▼団塊ジュニア世代の住宅購入のピークはあと数年。
その後は、若者人口の減少に伴って住宅市場も縮小します。
しかし、3LDK、4LDKという間取りを求める顧客数は減りますが、
単身者や夫婦２人暮らしというような、
小人数暮らしのための住居市場は、今より増えるかもしれません。
この市場に対して、現在分譲されているワンルームマンションでは、
彼らのニーズを満たすことはできないように思えます。
居住空間が狭すぎるからです。
今後の住宅市場の縮小を補えるまでの戸数にはならないでしょうが、
将来、現在のワンルームマンションより床面積が広い住宅が、
新たな分譲マンションの市場として成長する可能性は、あるかもしれませんね。
「期分け分譲」とは、分譲マンションの全戸を一括で分譲するのではなく、
販売戸数を複数期に分割して分譲する販売方法です。
当初は、大規模物件の分譲の際に、集客や顧客対応を適切に行うために、
常套的に採用されていました。
しかし昨今では、総戸数が40戸程度のマンションでも、「第１期20戸分譲」などと、
「期分け分譲」を行うケースが増えています。
その理由は、一括分譲で完売することが不可能な状況になり、
残戸の販売で「売れ残りの販売」というイメージを心配するからです。
▼期分け分の完売の度に、「第○期完売御礼」というキャッチコピーを使うことで、
消費者には、好評に分譲が推移しているというイメージを与えることができます。
また、「期分け分譲」には「第１期分譲開始」「第２期分譲開始」というように、
その都度「新規分譲」というイメージでアピールできる利点があります。
そのため、販売開始後できる限り早期に「完売」を演出するために、
１回当たりの販売戸数を少なく設定して期分け分譲を実施するのです。
例えば、販売前の予告広告期間に、
インターネット反響、資料請求、事前案内会の来場状況などから、
「第1期分譲」で早期完売可能な戸数を想定し、その戸数で「第1期分譲開始」を行います。
次に、「第1期分譲」の来場数や来場者の反応を見て、
「第2期分譲」の戸数や実施時期を設定するというやりかたを、
「分譲最終期」まで繰り返すのです。
▼また、「期分け分譲」は分譲価格の決定をするのに都合が良いのです。
一括分譲の場合は、後から分譲価格の変更はできませんが、
「期分け分譲」は販売していない住戸の価格は発表されていないため、
次期以降の分譲価格を調整することができます。
第１期分譲で思うように売れない場合、
第２期以降の住戸を予定していた価格より下げることもできますし、
逆に第１期分譲があまりにも好調な場合、
第２期以降の住戸の価格を上げることもできるのです。
▼「なんだ、分譲業者に操られているのか？」
といった懸念を抱かれるかもしれませんが、
長引くの景気低迷で、売れ行き不振から大幅な値引きで赤字を計上したり、
倒産に至ったディベロッパーは少なくありません。
昨今は、消費者の動向や適切な販売価格の予測がし難く、
分譲業者も赤字事業にしないために、
不本意ながらこのような販売手法を選択している場合もあります。
前稿でお話ししましたように、
検討に値する物件であれば、事前説明会などには積極的に参加される事をお勧めします。
そうすることで、少なくとも、期待に添う物件を購入できる機会は増えるからです。
▼予告広告と事前案内会を活用した集客手法が流行ってます。
これにはインターネットの普及が大きく起因しています。
チラシなどより格安で告知（広告案内）ができるようになったからです。
数年前、予告広告を規制する法律が変わりました。
それまで、予告広告には“予定販売価格”の明記が義務づけられていましたが、
価格未定のままで、予告広告ができるようになったのです。
これが広告手法を大きく変えました。
予告広告は、資料請求に応じることで見込顧客の名簿を収集することや、
次の“事前案内会”の集客を促進する事を目的に行われます。
▼“事前案内会”では見込顧客を集め、
有望顧客の絞り込みをする手法が活用されるようになりました。
事前案内会では、内々に“【予定】販売価格”を告げることで、
顧客の“買う気”を推し量り、
販売価格の検討や有望顧客の絞り込みを行うのです。
これはまた、期分け分譲の戸数を判断するのにも活用されます。
※“期分け分譲”については次回解説します。
▼また、一般分譲を開始する前に、“友の会会員”などに、
優先的に分譲を開始することができるようになりました。
予告広告の資料請求や事前案内会の参加者などを“友の会会員”とし、
“優先分譲”の対象にすることが可能になったのです。
▼こういった広告手法は広告業界用語で「ティザー広告」と呼ばれるものです。
ティザー（teaser）とは、“じらす”と言う意味のことばです。
広告で伝える情報を制限する（＝顧客をじらす）ことで、顧客の関心を高める手法です。
消費者にしてみれば、あまり心地の良くない手法ですが、
広告物件が購入検討対象になりそうであれば、
★資料請求や事前案内会には参加された方が良いでしょう。★
予告広告や事前案内会は、上記の理由で“実質的な分譲開始”の意味合いを持つからです。
以前、“マンションは立地を買え！”と述べました。
立地は将来の資産価値を決定づけるものだからです。
前回は交通の利便性や、教育環境、生活利便施設の充実などが重要と述べました。今回は、生活利便性ではなく、敷地と間取りの関係を述べたいと思います。
■敷地の形状で異なる間取りの善し悪し。
敷地の形状で設計の柔軟性が異なります。
理想的にはリビングが南向きになるように設計したいのですが、
例えば、敷地の形状が南北に延びた”ウナギの寝床”のような場合は、
大方の住戸は西向きか東向きに建てざるを得ません。
■隣接建物の状況で異なる間取りの善し悪し。
また、隣接したビルなどがある場合、
リビングなどの開口面を取る方位が限られてきます。
リビング開口面に隣接して空き地がある場合は要注意です。
将来、ビルなどが建って視界や開放感が悪くなる可能性があるからです。
南面採光が理想的ではありますが、
開口面側に、将来背の高い建物が建たない立地を選びたいものです。
その点、開口が公園や緑地に面していたりすれば理想的と言えるでしょう
■建設予定地の周辺をよく調べるようにしましょう。
建設予定地周辺を歩き回り、スーパーなどの生活利便施設を訪ねてみましょう。
できれば、近所の方に住み心地や、利便性、隠れた不便さなどを尋ねるのも有効です。
将来を左右する大きな買い物ですので、それくらいの労力は掛けた方が良いでしょう。
“分譲マンションの価格はこうして決まる”の章で、価格の成り立ちを説明いたしました。当然ながら、そのコストの中には“値引予算”などというものはアリマセン。
では、なぜ、値引きが行われる物件があるのか？
■分譲マンションには“鮮度”がある。
分譲マンションの販売は、“当初3ヶ月が勝負”と言われています。
分譲を開始しして3ヶ月の販売進捗を見れば、
その物件の販売スピードの“およそ”が推測できます。
周辺に競合物件が発売されれば、
自ずと、先に発売したマンションのニュース性は落ちます。
ましてや、後発で発売された物件が、立地、仕様、価格などの魅力が勝っていれば、先発の発売物件の販売スピードはさらに減速します。
元々、競合が多いエリアに物件を投入した場合は、更に顕著です。
魅力が劣る物件の販売スピードは激減し、まさに“商品としての鮮度”が落ちます。
また、競合物件が出てこなくても、販売期間が長きにわたると、
“商品としての鮮度”が落ちます。
■販売期間が延びれば経費がかさむ。
販売期間が予定よりも延びれば、販売にかかる経費がかさみます。
人件費や広告宣伝費などが目論見よりも多くかかることになります。
販売期間が延びるのに要する“経費”を先取りして、
販売のスピードアップを図るために行われるのが“値引き”です。
当然ながら、“値引”は当初に予定していた利益の減少になります。
度を超すと、事業そのものが赤字になってしまいます。
■値引きを行う物件と行わない物件。
値引きに対するスタンスは、ディベロッパーにより様々ですし、
同じディベロッパーでも物件毎に異なります。
値引き対応をしないディベロッパーや物件もありますし、
激戦区では、発売初期から値引きを行う物件も見うけます。
* しかしながら、資金体力が弱いディベロッパーが市場から退場した今、
* 値引き対応をする物件には限りがあります。
値引きが期待できるかどうかの目安は、
竣工（物件の完成）からどれだけの期間を経過しているかによります。
■価格交渉は販売員を味方につけろ！
販売会社の営業マンからよく聞く話です。
物件のご説明を始めたら、
いきなり価格交渉をなさるお客様がいるそうです。
十分な説明を聞かない前に、
いきなり「オタクはいくら値引きしてくれますか？」では、
販売員に与える心象が良くありません。
販売員も人間です。自社の商品へのプライドもありますし、
他社と比較して自社の商品の魅力がどうかと言うことも承知しています。
一生一大の買い物です。
時間を掛けて販売員とコミュニケーションを取るのが得策です。
販売員の一存で決定できる値引きの枠には限りがあります。
上司の決裁を仰がないと値引きできない場合も少なくありません。
そのためにも、販売員を味方につけるような商談が大切でしょう。
■郊外型のマンションってどうなの？
前稿で、“不動産は立地を買え！”と述べました。
一般に、マンションの資産価値は都心に近いほど高いと言えます。
住み替えに有利なのも都心に近いマンションです。
では、郊外のマンションを買うのは損なのか？
郊外のマンションを買うメリットはないのか？
いいえ、郊外のマンションを買うメリットはあります。
一番のメリットは、都心部のマンションに比べて価格が割安なことです。
都心部に比べて土地価格が安いからです。
また、同じ予算なら、都心部よりも広い住戸を買うことができます。
都心の3LDKの予算で、郊外なら4LDKが買えると言うことです。
“分譲と賃貸はどちらがオトク？”の章で、
分譲マンションを買うのは、生涯の住居費を、
ローン期間で先払いするようなものだと述べました。
郊外のマンションは、資産価値としては都心部に近いマンションより不利ですし、
住み替えや買い換えにも不利です。
しかし分譲は、賃貸で暮らすよりは生涯の住居費負担が軽くてすみます。
割安な郊外のマンションなら、より住居費の節減ができるでしょう。
また、賃貸用マンションよりは高品質で快適な家に住まうことができます。
郊外のマンションを選ぶ際も、より優れた立地を選ぶ方が後々有利です。
交通の利便性、買い物の利便性、病院や生活利便施設の充実など、
よく見定めてマンションを選ぶことが大切です。
次稿は、“価格交渉や値引きについて”を予定しています。
■まず、“不動産は立地を買え！”です。
○通勤、通学などに公共交通機関の利便性がよいこと。
地下鉄、JR、大牟田線などの鉄道駅が近い方が何かと便利です。
○スーパーや商店街が近いこと。
主婦の日常の買い物は食料品が主です。
スーパーの食材を見ながら今日の献立を考える主婦も少なくありません。
○教育環境がよいこと。
義務教育のレベルが学校によって異なることがあってはイケマセンが、
学校によって教育環境が異なっているのが実情です。
学校区によって、進学可能な公立高校も異なります。
○内科や総合病院が近いこと。
日々健康でありたいと願うのですが、それでも、病気をするのが人間です。
小さなお子様がいらっしゃる場合は、小児科医院も要チェックです。
○その他の生活利便施設が充実していること。
銀行や郵便局、役所や図書館などの公共施設、
子供が安全に遊べる公園などが充実しているかどうかも要チェックと言えるでしょう。
■立地がよければ“住み替え”に有利です。
転勤や家族構成の変化で、住み替えを余儀なくされる場合があります。
住んでいる家を“売る”にも“貸す”にも、
交渉が有利に進むかどうかは立地がポイントです。
都心へのアクセスがよければ、“買い手”も“借り手”も多いのですが、
そうでなければ、“売値”や“家賃”が希望通りには行きません。
「分譲と賃貸どちらがオトク“最終章”」で、知人の住み替え成功例をお話ししましたが、彼が成功したのは、最初に購入した物件（シャンポール大名）の立地が魅力的だったからです。
今だけのことではなく、将来の事も考えると、
予算が許す限り、好立地の物件を求める方が何かと有利です。
予算の都合によっては、立地の魅力が乏しい4LDKより好立地の3LDKを選び、
将来、4LDKに住み替えるというのも選択肢のひとつです。
■将来値上がりする物件？
不動産バブル時代には、買ったマンションが値上がりするなんて事がありましたが、
今からは、そういう事が無いとは言い切れませんが、あまり期待できないでしょう。
しかし、いい立地であればあるほど、値下がりを最小に抑えることができます。
中古相場も需要と供給で決まっているのですから、資産価値も立地がポイントです。
この章は、“その2”に続きます。
消費者の反応に対応しながら、適切な分譲価格を決定するのに、
下記のような手法が取られるケースが増えています。
景気低迷で市場の活性が落ちていますので、
“相場”が判断し辛くなっているからです。
なお、宅地建物取引業法では、
* 建築確認が認可されたら、分譲や広告を開始することができると決められています。
* 広告は義務づけられていませんので、広告をすることなく分譲を開始することも認められています。
■「事前案内会」や「友の会会員」募集。
「事前案内会」の開催や「友の会会員」に資料を送付して、
消費者の反応を見ながら分譲価格を判断しています。
■優先分譲
一般への分譲に先駆けて、「友の会会員」などに
優先的に分譲を開始するのが、「優先分譲」と呼ばれる手法です。
優先分譲の進捗状況から、一般に公開する価格を判断します。
* 「友の会会員募集」や「事前案内会」などにはできるだけ参加して、
* 早めに情報を得る方が、希望する住戸を得やすくなります。
* ただし、優先分譲価格が一般分譲より有利という保証はありません。
■期分け分譲
分譲予定の総戸数を全戸を一気に分譲するのではなく、
複数期に分けて分譲するのが、“期分け分譲”と呼ばれる手法です。
“期分け分譲”の場合、分譲対象住戸のみの価格を発表すればよいので、
顧客の反応を見ながら、2期以降の分譲価格を加減することができます。
■分譲価格発表に関する法規制
分譲価格の広告は義務づけられてはいません。
広告をする場合、
* 不動産の広告を規制する法律により、販売価格等については、
* 販売戸数と対象物件の最低販売価格と最高販売価格、
* そして最多販売価格帯およびその戸数の明示などが義務づけられています。
ただし、“予告広告”の場合は、価格等は表示しなくて良いとされています。
また、“予告広告”を行った場合は、後日、同じ媒体を使用して、
不動産の広告を規制する法律に適応した広告（本告）を行うことが義務づけられています。
分譲の途中で、価格を値上げすることは法に触れますが、
値引きはその制限を受けません。
期分け分譲の場合、広告内容は分譲期毎に法に適合していればよいとされています。
分譲期が変われば、新たな分譲と見なされますので、
前期分譲より販売価格や最多販売価格帯が上がっても、
法的な問題はありません。
