分譲マンション選びの知恵袋

従来のマンションの寿命は50～60年といわれている。ここ数年、マンションを永住の住まいとして考える傾向が強くなってきた。こういった時代のニーズを受け、デベロッパーも、耐久性の高いマンションの開発・供給に力を注いでいる。

■高耐久のマンションの構造躯体（骨組み）

マンションの構造躯体は鉄とコンクリートでできている。鉄はサビによって劣化する。鉄筋コンクリート内部の鉄筋は、なかなかサビびることがない。コンクリートの強いアルカリ性が鉄筋をサビから守っているからだ。しかし、長期間外気にさらされたコンクリートは徐々にアルカリ性が弱まり中性化していく。この中性化の影響を遅くするには、鉄筋を覆うコンクリートの厚さ（＝かぶり厚）を十分に確保することが重要だ。

またコンクリートは水とセメントを混合したものだが、水に対するセメントの分量が多いほど“丈夫で長持ち”なコンクリートになる。

■設備配管の点検や交換が容易な仕様であることが重要

「１００年マンション」という表現を広告などで目にすることがある。これを見て「このマンションは寿命が１００年ある」あるいは「１００年に渡って、何代も住み継ぐことができる」と考えるのは早計だ。「１００年マンション」という表現は、骨組みの構造躯体が「１００年程度の耐久性を持つ」ことを言っているに過ぎない。いくら骨組みだけが長持ちしても、住宅として住み続けられなくなったら意味がない。例えば設備配管などが老朽化して更新が難しくなったり、新しい設備を導入できないために使い勝手がいちじるしく悪くなることもある。

設備配管の寿命は、一般的には25～30年程度といわれる。永く住むためには設備配管の点検や交換が容易な仕様であることが大切な条件となる。設備配管がコンクリートに埋め込まれているため、交換のためにコンクリート躯体を壊す必要があるという困った事例も少なくない。

設備配管の点検や交換のしやすさを見定める目安

• コンクリートに配管が埋め込まれていない
• 地中に埋設された配管の上にコンクリートが打っていない
• 共用排水管の点検・清掃口が設けられている
• 共用配管の内面がでこぼこなく、たわみや抜けに強くなっている
• 共用部分から共用配管の補修ができるようなしくみになっている

■理想的な設備回りのカタチとは

ここで理想的なカタチの一例を挙げてみよう。それは「スケルトン・インフィル」の仕様で建てられたマンションだ。

スケルトン・インフィルとは、コンクリートの構造躯体と、室内の内装や設備配管などを分離してつくる仕組みをいう。この仕組みのもとに造られたマンションであれば、コンクリート躯体に設備配管が埋め込まれることはなく、先に寿命がくる配管類を交換しやすくなる。また設備配管や室内の間仕切りなどを自由に変更できるメリットがあり、ライフスタイル、家族構成の変化があった時に間取りの変更などの対応しやすくなる。すなわち、長く住むことが可能なマンションとなるのである。

エコ住宅の基本は「省エネ」である。旧来の日本の家屋は通気性がよいのが特徴だった。しかし、今日は高気密・高断熱の家屋スタイルが推奨されている。暖房や冷房などを効率的に行うのに適しているからだ。

エコ住宅に欠かせない設備・システムは、エコキュート、エコウィル、エコジョーズなどの高効率給湯器である。2009年に発売された家庭用燃料電池「エネファーム」も、最大140万円の国の補助金が付くとあって人気だ。また、太陽熱温水器やソーラーシステム、断熱材や高反射率塗料などのほか、照明や水回りについても、LED照明や節水型トイレなど、省エネ型のものが積極的に採用されている。

■エコキュート

「エコキュート」は空気の熱で湯を沸かすことができる電気給湯機である。CO2は排出しないから環境に優しく、ヒートポンプ技術を使うことで、給湯の省エネルギーが実現できる。従来式燃焼式給湯器と比較して給湯にかかる光熱費が抑えられる。

■エコジョーズ

エネルギー効率を高めたガス給湯システムが「エコジョーズ」。従来型の給湯器の熱効率は80％であったが、「エコジョーズ」の給湯システムでは熱効率を95％まで高めることができるので、ガス代が節約できる。

■ソーラー発電システム

太陽の光エネルギーを電気に変え、家庭で使うことができるソーラー発電システム。太陽が照っている間は、このシステムでテレビや冷蔵庫、エアコンなどの電化製品を動かすことができる。電力会社からの給電も併用することで、雨天時などのソーラー発電ができない場合をカバーする。使っている電気の量よりも発電している電気の量が多ければ、その間の電力会社への電気代は基本的には無料だ。

■エコウィル

エコウィルはクリーンな都市ガスで発電し、そのとき出る熱でお湯もつくり、暖房もできる家庭用のガスコージェネレーションシステム。1kWの発電をするときに、同時に2.8kWの熱ができ、それを有効利用することで省エネを実現する。

エネルギー利用率は77％を実現する省エネシステムだ。 従来の火力発電システムの場合のエネルギー利用率が37％であるのに比べて大幅なエネルギー効率が得られる。

■家庭用燃料電池「エネファーム」

エネファームは燃料電池ユニットと貯湯ユニットの二つのユニットで構成される。燃料電池ユニットでは、都市ガスから水素を取り出し、空気中の酸素と反応させることで発電。その時に発生する熱を利用して同時にお湯を作る。作られた電気は家のどこでも使うことができる。

■人気が高い「対面式キッチン」
キッチンは大きく分けて3つのタイプがある。“オープン型”、“クローズド型”そしてオープン型とクローズド型の長所を生かした対面スタイルが“セミオープン型”だ。

今人気が高いのは対面式の“オープン型”および“セミオープン型”キッチン。家事仕事をしながらリビングダイニングにいる家族と会話ができるし、仕切り壁がないからキッチンやリビング・ダイニングに広々とした開放感がある。とくに子育てファミリーには人気が高い。キッチンワークをしながらでもリビングにいる子供の様子が見られるからだ。

※写真左：セミオープン型　写真右：オープン型

“オープン型”の欠点は調理の臭いや煙がリビング・ダイニングにまで広がることと、台所が丸見えだからキレイにしていないと見苦しいこと。リビング・ダイニング側から台所が見えないのが“クローズド型”。その長所と短所は“オープン型”とは真逆になる。 2005年のクリナップの調査では、人気の順位は“セミオープン型”53％、“オープン型”30.1％、“クローズド型”17.2％。

■使い勝手が大きく変わるキッチンのスペース配分。
キッチンはスペース配分にゆとりがあるほど使い勝手がいい。大は小を兼ねるわけだが、台所の広さには限りがあるから、上手にスペース配分された機器を選びたい。

■出し入れなどの作業性がよい引き出し式のキッチン下部収納。
キッチンには使い勝手がよい収納を選びたい。キッチン下部収納は開き戸式より引き出し式の方が断然便利。引き出し式だと奥にしまったモノの出し入れがラクだからだ。“ブルモーション”機構がついていると言うことない。引き出しレールに緩衝装置が備わっており引き出しが静かに閉まる。

[　ブルモーション機構　]

システムキッチンは、キッチン天板、シンク、水栓金具、コンロ、レンジフードなどからなっているが、個々の機器についての詳細は次稿で解説したい。

■自動食器洗い乾燥機のメリットは？
普及し始めた当初は、「水道代や電気代がかかりそう」「音がうるさいだろう」「本当に綺麗になるのか心配」などの声が強かった。しかし、実際は本体内に貯めた水を循環させて洗浄やすすぎに使うため、手洗いの場合の数分の一の水量しか使わない。また、通常の手洗いでは使用出来ないほど高温のお湯（摂氏70℃から85℃）を使うことにより、汚れを効果的に落とすとともに、水道では出せない高圧水流で手洗い以上にしっかりと汚れを落とすことができる。また、高温洗浄・高温乾燥は食器の殺菌効果が非常に高く、幼児がいる家庭で需要が高い。

■ビルトイン型と据え置き型
食器洗い乾燥機はビルトイン型と据え置き型がある。この2種の大きな違いはキッチンスペースの占有度と見栄え。ビルトインタイプの方がキッチン下部に収納するので、キッチン面が広く使えて見栄えがよい。短所は、機器が高額であること。据え置き型の長所は、コンパクトで価格が手ごろであることと食器の出し入れが楽なことで、短所はキッチンが狭くなること。

■自動とはいえ食べかすなどは予洗いをしてから自動食器洗い乾燥機を使う方がトラブルにならなくてよい。予洗を行わずに洗浄をした場合、食べかすが蓄積してお湯の循環が鈍り、温度ヒューズ（またはサーモスタット）が働いてしまうこともある。サーモスタット式の場合は、しばらく時間をおいて庫内温度を下げれば再度使用できる状態となるが、ヒューズ式の場合は復帰できないため、メーカへの修理を依頼することになる。特にジャガイモには注意が必要である。

■マイボイスコムが2011年2月に「自動食器洗い乾燥機」の使用実態調査を行った。

【調査方法】インターネット調査（ネットリサーチ）
【調査時期】2011年02月01日～02月05日     【回答者数】13,316名

自動食器洗い乾燥機の所有率は28.4%。「据え置き型」が11.7%、「ビルトイン型」が16.7%。

自動食器洗い乾燥機所有者のうち、「1日に1回程度利用している」が34.0%で、「ほとんど1日3回、毎食ごとに利用している」「1日に2回程度利用している」をあわせ、1日1回以上利用している人は62.0%だ。据え置き型利用者の方が、利用頻度が高い傾向である。

主に利用している自動食器洗い乾燥機のメーカーは「パナソニック」(37.8%)が最も多くなっている。据え置き型所有者では「三洋電機」「シャープ」「東芝」などが各1割みられる。

出典：日本経済新聞　電子版より抜粋

家の購入やリフォーム経験者へのアンケートから、導入して良かった設備をランキングしてみた。

回答で目立ったのは「オール電化」（１位）や「複層ガラス」（10位）に代表される「光熱費が安くなった」「冷暖房の利きが良くなった」など省エネ・節約効果への満足。「浴室暖房乾燥機」（２位）「食器洗い乾燥機」（３位）といった「家事の手間を軽くする」“家事楽”ニーズに応える設備も上位に並んだ。

▼表（１）
戸建てとマンションを分けることなく、付けて良かったものと、失敗だったものの総合的な評価の一覧です。

▼表（２）
戸建てとマンションを別々に集計したものです。
マンションで支持されたのが「浴室暖房乾燥機」。比較的部屋数が多く広さもある戸建てに比べて、洗濯物を干すスペースが少ないマンションではとくに好評のようです。また、「ディスポーザー」は、後付けができない設備ですから、備えているマンションは購入者から高い支持を得ているようです。